É um instrumento de regularização fundiária com o objetivo de garantir valores contemplados constitucionalmente, como o direito à moradia, segurança e salubridade, determina áreas onde os Ãndices urbanÃsticos são tratados de maneira diferenciada, sendo menos elitistas e mais simples.
As ZEIS visam incorporar os espaços urbanos da cidade clandestina à cidade legal. Por este instrumento fica reconhecido, pela ordem jurÃdica da cidade, que para atender à sua função social, as áreas ocupadas pela comunidade de baixa renda devem ser utilizadas para fins de habitação de interesse social, com um tratamento urbanÃstico diferenciado.
De acordo com o art.183 da Constituição Federal, esse direito é assegurado para aquele que possuir como área urbana de até 250m², por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua famÃlia, que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
O reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião, em terras particulares, leva a aquisição do domÃnio pleno, ou seja, a propriedade com suas caracterÃsticas intrÃnsecas de uso, gozo e disponibilidade, desde que respeitada sua função social.
Permite ao Poder Público conceder ao munÃcipe o direito de uso de um imóvel público, em área urbana, cujo domÃnio não pode ser adquirido por particular, garantindo assim, o direito à moradia à s pessoas residentes nesses imóveis insuscetÃveis de usucapião.
Utilizado nos processos de regularização fundiária para imóveis até 250m², desde que o concessionário comprove um tempo de ocupação de no mÃnimo cinco anos e que não seja proprietário de outro imóvel.
O presente instrumento de polÃtica pública não foi uma criação do Estatuto da Cidade mas do Decreto-Lei n° 271 de 28 de fevereiro de 1967 (art. 7°). Prevê a Concessão de Direito Real de Uso como um direito real resolúvel, não havendo alteração da propriedade e por prazo determinado a ser celebrado entre o concedente (proprietário) e o concessionário (posseiro), aplicado a terrenos públicos ou particulares, de caráter gratuito ou oneroso, para fins de regularização fundiária de interesse social, fins especÃficos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.
Tem caráter de escritura pública podendo ser utilizado como garantia para financiamentos, desde que registrados em Cartório.
Permite ao Poder Público provocar a ocupação de áreas dotadas de infraestrutura e equipamentos, mais aptas para a ocupação e urbanização.
Após definido o conceito de subutilização, com o estabelecimento dos coeficientes de aproveitamento de certas áreas da cidade, o proprietário deverá ser notificado da subutilização pela prefeitura e, no prazo máximo de um ano, apresentar projeto de utilização. Esse projeto deverá ser iniciado em até dois anos após sua apresentação. Caso o titular não adequar sua propriedade, será aplicado o IPTU progressivo no tempo pelo perÃodo de cinco anos, não podendo cobrar mais do que o dobro exigido no ano anterior, até o teto de 15%. Findo o prazo e não alterada a condição de subutilização, o imóvel poderá ser desapropriado, com o pagamento de tÃtulos da dÃvida pública, no regime de precatórios.
O instrumento visa fazer cumprir a função social da propriedade urbana, contribuindo para aumentar a disponibilidade de imóveis na área urbana e, com isso, retrair a expansão urbana em direção aos mananciais. Está previsto na Constituição Federal e regulamentado pelo Estatuto da Cidade.
Instrumento previsto no Estatuto da Cidade (art. 7°, da Lei 10.257/2001), a aplicação do IPTU progressivo no tempo ocorrerá mediante elevação da alÃquota pelo prazo de cinco anos consecutivos, caso o proprietário do imóvel correspondente não lhe dê a utilização conforme previsto no Plano Diretor. O objetivo é combater a especulação imobiliária e induzir a ocupação de áreas da cidade dotadas de infraestrutura. O valor da alÃquota a ser aplicado será fixado em lei especÃfica e não poderá exceder a duas vezes o valor referente ao ano anterior, vedando ainda a concessão de isenções ou anistia relativas a essa tributação.
Decorridos cinco anos da cobrança do IPTU progressivo, e permanecendo a subutilização do imóvel, o Poder Público Municipal poderá proceder à desapropriação do imóvel mediante ao pagamento com tÃtulos da dÃvida pública, pelo valor da base de cálculo do IPTU. O MunicÃpio terá que proceder adequado aproveitamento do imóvel num prazo máximo de cinco anos.
A desapropriação tem como fundamento de validade a supremacia do interesse coletivo sobre o individual, quando incompatÃveis e corresponde à ideia de domÃnio eminente de que dispõe o Estado sobre todos os bens existentes em seu território.
É um instrumento indutor da função social da propriedade que une o poder público e a iniciativa privada com o objetivo de realizar obras de urbanismo em áreas que tenham carência de infraestrutura e serviços urbanos e contenham imóveis urbanos subutilizados e não utilizados. O proprietário transfere ao poder público seu imóvel e após as realizações das obras, recebe unidades imobiliárias urbanizadas ou edificadas. Com o consórcio o poder público realiza as obras de urbanismo e a área a ser recebida pelo proprietário equivale ao valor total das áreas antes da urbanização. O restante dos lotes fica com o governo, que poderá comercializá-los para atender a população carente de habitação.
Permite ao Poder Público cobrar pela área construÃda que exceder o coeficiente de aproveitamento básico. Os recursos gerados podem ser destinados para áreas carentes de infraestrutura entre outros semelhantes. O Plano Diretor define os coeficientes mÃnimo, básico e máximo para as áreas urbanas. As construções com áreas superiores ao coeficiente básico serão passÃveis de cobrança de Outorga Onerosa até o limite máximo para a construção. Na fórmula de cálculo é importante considerar os fatores sociais e de planejamento, que visam incentivar ou não determinados usos em áreas já dotadas de infraestrutura.
Permite que o proprietário de imóvel urbano conceda o seu direito de utilizar o solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno para outra pessoa, sem abrir mão da sua propriedade, separando assim a propriedade do uso. É realizado por instrumento particular registrado em cartório onde se estabelece as condições para o seu exercÃcio. Nos casos em que o Poder Público figura como proprietário é utilizado para a Regularização Fundiária, podendo ser gratuito ou oneroso.
Permite que o proprietário de imóvel urbano exerça o seu direito de utilizar o potencial construtivo do seu imóvel em outro local ou conceda este a outro proprietário, mediante permissão do Poder Público. Utilizado nos casos de imóveis destinados à preservação, implantação de equipamentos urbanos ou regularização fundiária, o Poder Público autorizará o proprietário a exercer o seu direito de superfÃcie em outro local ou a negociar através de certificados de potencial construtivo.
São intervenções pontuais realizadas sob coordenação do Poder Público junto com a iniciativa privada, os moradores e os usuários do local, buscando alcançar transformações urbanÃsticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental.
Trata-se de um plano urbanÃstico em escala quase local, apresentando um nÃvel maior de detalhamento que no Plano Diretor. Necessita lei especÃfica delimitando a área atingida, finalidade da operação, estrutura fundiária, regalias concedidas, contrapartidas e demais medidas necessárias para efetivar o redesenho urbano pretendido.
Garante ao Poder Público a prioridade na compra de imóveis do seu interesse no momento da venda por parte do proprietário de uma determinada área. O Plano Diretor deverá delimitar as áreas onde haja interesse do Poder Público em aplicar esse instrumento. São exemplos de áreas de interesse do Poder Público aquelas para a implantação de equipamentos comunitários (de educação, saúde, lazer, cultura, assistência social, entre outros), para a instalação de obras de infraestrutura ou outras de interesse público.
Algumas atividades interferem na dinâmica urbana de tal maneira que as normas urbanÃsticas não são suficientes para orientação do desenvolvimento urbano, causando impactos que devem ser objeto de uma avaliação especÃfica. Para possibilitar que o Poder Público avalie as consequências da instalação de empreendimento de grande impacto ou ampliação de construções já existentes, foi instituÃdo o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). Esse instrumento dá ao Poder Público, com a participação da sociedade, subsÃdios para decidir sobre a concessão da licença para realização do empreendimento.
Soluções que beneficiam tanto as cidades quanto o meio ambiente permitindo coexistir harmonicamente como instrumento ao planejamento urbano sustentável.
Criar instrumentos de incentivo à execução de projetos de arquitetura sustentável otimizando os recursos naturais e mitigando impactos ao meio ambiente.