Instrumentos de Regularização Fundiária

Instituição de ZEIS

É um instrumento de regularização fundiária com o objetivo de garantir valores contemplados constitucionalmente, como o direito à moradia, segurança e salubridade, determina áreas onde os índices urbanísticos são tratados de maneira diferenciada, sendo menos elitistas e mais simples.

As ZEIS visam incorporar os espaços urbanos da cidade clandestina à cidade legal. Por este instrumento fica reconhecido, pela ordem jurídica da cidade, que para atender à sua função social, as áreas ocupadas pela comunidade de baixa renda devem ser utilizadas para fins de habitação de interesse social, com um tratamento urbanístico diferenciado.

Usucapião especial de imóvel urbano

De acordo com o art.183 da Constituição Federal, esse direito é assegurado para aquele que possuir como área urbana de até 250m², por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

O reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião, em terras particulares, leva a aquisição do domínio pleno, ou seja, a propriedade com suas características intrínsecas de uso, gozo e disponibilidade, desde que respeitada sua função social.

Concessão de uso especial para fins de moradia

Permite ao Poder Público conceder ao munícipe o direito de uso de um imóvel público, em área urbana, cujo domínio não pode ser adquirido por particular, garantindo assim, o direito à moradia às pessoas residentes nesses imóveis insuscetíveis de usucapião.

Utilizado nos processos de regularização fundiária para imóveis até 250m², desde que o concessionário comprove um tempo de ocupação de no mínimo cinco anos e que não seja proprietário de outro imóvel.

Concessão de direito real de uso

O presente instrumento de política pública não foi uma criação do Estatuto da Cidade mas do Decreto-Lei n° 271 de 28 de fevereiro de 1967 (art. 7°). Prevê a Concessão de Direito Real de Uso como um direito real resolúvel, não havendo alteração da propriedade e por prazo determinado a ser celebrado entre o concedente (proprietário) e o concessionário (posseiro), aplicado a terrenos públicos ou particulares, de caráter gratuito ou oneroso, para fins de regularização fundiária de interesse social, fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras modalidades de interesse social em áreas urbanas.

Tem caráter de escritura pública podendo ser utilizado como garantia para financiamentos, desde que registrados em Cartório.

DEMAIS INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS

Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios:

Permite ao Poder Público provocar a ocupação de áreas dotadas de infraestrutura e equipamentos, mais aptas para a ocupação e urbanização.

Após definido o conceito de subutilização, com o estabelecimento dos coeficientes de aproveitamento de certas áreas da cidade, o proprietário deverá ser notificado da subutilização pela prefeitura e, no prazo máximo de um ano, apresentar projeto de utilização. Esse projeto deverá ser iniciado em até dois anos após sua apresentação. Caso o titular não adequar sua propriedade, será aplicado o IPTU progressivo no tempo pelo período de cinco anos, não podendo cobrar mais do que o dobro exigido no ano anterior, até o teto de 15%. Findo o prazo e não alterada a condição de subutilização, o imóvel poderá ser desapropriado, com o pagamento de títulos da dívida pública, no regime de precatórios.

O instrumento visa fazer cumprir a função social da propriedade urbana, contribuindo para aumentar a disponibilidade de imóveis na área urbana e, com isso, retrair a expansão urbana em direção aos mananciais. Está previsto na Constituição Federal e regulamentado pelo Estatuto da Cidade.

IPTU progressivo no tempo

Instrumento previsto no Estatuto da Cidade (art. 7°, da Lei 10.257/2001), a aplicação do IPTU progressivo no tempo ocorrerá mediante elevação da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos, caso o proprietário do imóvel correspondente não lhe dê a utilização conforme previsto no Plano Diretor. O objetivo é combater a especulação imobiliária e induzir a ocupação de áreas da cidade dotadas de infraestrutura. O valor da alíquota a ser aplicado será fixado em lei específica e não poderá exceder a duas vezes o valor referente ao ano anterior, vedando ainda a concessão de isenções ou anistia relativas a essa tributação.

Desapropriação com pagamento em títulos

Decorridos cinco anos da cobrança do IPTU progressivo, e permanecendo a subutilização do imóvel, o Poder Público Municipal poderá proceder à desapropriação do imóvel mediante ao pagamento com títulos da dívida pública, pelo valor da base de cálculo do IPTU. O Município terá que proceder adequado aproveitamento do imóvel num prazo máximo de cinco anos.

A desapropriação tem como fundamento de validade a supremacia do interesse coletivo sobre o individual, quando incompatíveis e corresponde à ideia de domínio eminente de que dispõe o Estado sobre todos os bens existentes em seu território.

Consórcio imobiliário

É um instrumento indutor da função social da propriedade que une o poder público e a iniciativa privada com o objetivo de realizar obras de urbanismo em áreas que tenham carência de infraestrutura e serviços urbanos e contenham imóveis urbanos subutilizados e não utilizados. O proprietário transfere ao poder público seu imóvel e após as realizações das obras, recebe unidades imobiliárias urbanizadas ou edificadas. Com o consórcio o poder público realiza as obras de urbanismo e a área a ser recebida pelo proprietário equivale ao valor total das áreas antes da urbanização. O restante dos lotes fica com o governo, que poderá comercializá-los para atender a população carente de habitação.

Outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso

Permite ao Poder Público cobrar pela área construída que exceder o coeficiente de aproveitamento básico. Os recursos gerados podem ser destinados para áreas carentes de infraestrutura entre outros semelhantes. O Plano Diretor define os coeficientes mínimo, básico e máximo para as áreas urbanas. As construções com áreas superiores ao coeficiente básico serão passíveis de cobrança de Outorga Onerosa até o limite máximo para a construção. Na fórmula de cálculo é importante considerar os fatores sociais e de planejamento, que visam incentivar ou não determinados usos em áreas já dotadas de infraestrutura.

Direito de superfície

Permite que o proprietário de imóvel urbano conceda o seu direito de utilizar o solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno para outra pessoa, sem abrir mão da sua propriedade, separando assim a propriedade do uso. É realizado por instrumento particular registrado em cartório onde se estabelece as condições para o seu exercício. Nos casos em que o Poder Público figura como proprietário é utilizado para a Regularização Fundiária, podendo ser gratuito ou oneroso.

Transferência do direito de construir

Permite que o proprietário de imóvel urbano exerça o seu direito de utilizar o potencial construtivo do seu imóvel em outro local ou conceda este a outro proprietário, mediante permissão do Poder Público. Utilizado nos casos de imóveis destinados à preservação, implantação de equipamentos urbanos ou regularização fundiária, o Poder Público autorizará o proprietário a exercer o seu direito de superfície em outro local ou a negociar através de certificados de potencial construtivo.

Operações urbanas consorciadas

São intervenções pontuais realizadas sob coordenação do Poder Público junto com a iniciativa privada, os moradores e os usuários do local, buscando alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais  e valorização ambiental.

Trata-se de um plano urbanístico em escala quase local, apresentando um nível maior de detalhamento que no Plano Diretor. Necessita lei específica delimitando a área atingida, finalidade da operação, estrutura fundiária, regalias concedidas, contrapartidas e demais medidas necessárias para efetivar o redesenho urbano pretendido.

Direito de preempção

Garante ao Poder Público a prioridade na compra de imóveis do seu interesse no momento da venda por parte do proprietário de uma determinada área. O Plano Diretor deverá delimitar as áreas onde haja interesse do Poder Público em aplicar esse instrumento. São exemplos de áreas de interesse do Poder Público aquelas para a implantação de equipamentos comunitários (de educação, saúde, lazer, cultura, assistência social, entre outros), para a instalação de obras de infraestrutura ou outras de interesse público.

Estudo de impacto de vizinhança

Algumas atividades interferem na dinâmica urbana de tal maneira que as normas urbanísticas não são suficientes para orientação do desenvolvimento urbano, causando impactos que devem ser objeto de uma avaliação específica. Para possibilitar que o Poder Público avalie as consequências da instalação de empreendimento de grande impacto ou ampliação de construções já existentes, foi instituído o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). Esse instrumento dá ao Poder Público, com a participação da sociedade, subsídios para decidir sobre a concessão da licença para realização do empreendimento.

Infraestrutura Verde

Soluções que beneficiam tanto as cidades quanto o meio ambiente permitindo coexistir harmonicamente como instrumento ao planejamento urbano sustentável.

Arquitetura Verde

Criar instrumentos de incentivo à execução de projetos de arquitetura sustentável otimizando os recursos naturais e mitigando impactos ao meio ambiente.